Warum der enge Wiener Mietmarkt Eigentum jetzt attraktiv macht

Der Wiener Wohnungsmarkt befindet sich in einem bemerkenswerten Ungleichgewicht. Auf eine ungebrochen hohe Nachfrage trifft ein Angebot, das von Jahr zu Jahr kleiner wird. Für Wohnungssuchende bedeutet das spürbar steigende Mieten und einen härteren Wettbewerb um jede freie Einheit. Für jene, die Eigentum schaffen oder ihr Kapital langfristig veranlagen möchten, eröffnet dieselbe Entwicklung eine seltene Konstellation: Die Knappheit, die Mieterinnen und Mieter belastet, macht die eigene Wohnung zu einer der stabilsten Anlagen, die der Standort Wien derzeit bietet.

In unserer täglichen Arbeit bei Kuhn Immobilien beobachten wir diese Entwicklung aus nächster Nähe. Seit mehreren Jahren bin ich auf den Wiener Markt spezialisiert, und selten war das Umfeld für den Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung so günstig wie heute. In manchen Fällen, besonders bei kleinen, verkehrsgünstig gelegenen Wohnungen, bekommen wir binnen Minuten hunderte Anfragen von verzweifelten Wohnungssuchenden über diverse Onlineportale. Preise über 20 €/m² werden klaglos bezahlt. Bis vor wenigen Jahren war der Mietwohnungsmarkt in Wien bedeutend weniger umkämpft als heute. Warum das so ist, lässt sich an wenigen, klaren Entwicklungen zeigen.

Ein Markt im Ungleichgewicht

Wer in Wien aktuell eine Mietwohnung sucht, erlebt einen angespannten Markt. Die Zahl der verfügbaren Wohnungen ist gering, die Konkurrenz um attraktive Objekte hoch, und die Preise ziehen seit mehreren Jahren spürbar an. Dahinter steht keine kurzfristige Schwankung, sondern eine strukturelle Entwicklung: Es wird zu wenig neu gebaut, während die Stadt weiterwächst. Beide Kräfte verstärken sich gegenseitig und sorgen dafür, dass sich die Lage am Mietmarkt nicht von selbst entspannt.

Die Angebotsseite: Es wird zu wenig gebaut

Die Neubauleistung in Wien ist deutlich zurückgegangen. Nach den Boomjahren bis 2022 hat sich die Zahl der fertiggestellten Wohnungen stark verringert; 2025 wurde erstmals seit rund einem Jahrzehnt die Marke von 10.000 neuen Einheiten unterschritten. Besonders ausgeprägt ist der Rückgang im Mietsegment, wo die Zahl der neu errichteten frei finanzierten Wohnungen zuletzt nur noch etwa halb so hoch war wie im Jahr davor. Auch im geförderten Bereich ist das Volumen rückläufig.

Die Ursachen liegen sowohl im öffentlichen als auch im privaten Sektor. Der gemeinnützige und geförderte Wohnbau kann den Bedarf nicht allein decken, während im privaten Bereich das Angebot aus mehreren Gründen zurückgefahren wurde. Der rasche Zinsanstieg ab 2022 hat die Finanzierung von Bauprojekten deutlich verteuert; gleichzeitig sind die Baukosten infolge hoher Material-, Energie- und Lohnkosten auf einem hohen Niveau verharrt. Laut Baukostenindex der Statistik Austria liegen die Errichtungskosten heute erheblich über dem Niveau von vor wenigen Jahren. In einem schwächeren Konjunkturumfeld haben viele Projektentwickler ihre Investitionen daher zurückgestellt oder gänzlich aufgegeben.

Verschärft wird die Lage am Mietmarkt durch eine weitere Folge der Zinswende. Zahlreiche Projektentwickler waren durch die gestiegenen Zinsen seit 2022 gezwungen, fertiggestellte Wohnungen im Einzelabverkauf zu verwerten, um ihre Finanzierungslast nachhaltig zu senken. Wohnungen, die ursprünglich für die Vermietung und damit für den langfristigen Bestand vorgesehen waren, werden so einzeln an Eigennutzer und Anleger verkauft. Dem Mietmarkt entzieht dieser Mechanismus laufend Einheiten, die ihm früher als Mietwohnungen zur Verfügung gestanden wären, und verstärkt damit die ohnehin angespannte Angebotssituation zusätzlich.

Ein vielsagender Indikator ist die Zahl der erteilten Baubewilligungen: Sie ist gegenüber dem Spitzenjahr 2021 um mehr als die Hälfte zurückgegangen. Da zwischen Bewilligung und Fertigstellung mehrere Jahre liegen, ist damit bereits heute absehbar, dass das Wohnungsangebot auch in den kommenden Jahren knapp bleiben wird.

Die Nachfrageseite: Wien wächst weiter

Während das Angebot schrumpft, bleibt die Nachfrage hoch, getragen vom anhaltenden Zuzug. Wien hat 2023 erstmals seit 1910 wieder die Marke von zwei Millionen Einwohnerinnen und Einwohnern überschritten. Nach der aktuellen Bevölkerungsprognose 2025 der Landesstatistik Wien (MA 23) wird die Stadt bis 2055 um rund 332.000 Menschen beziehungsweise 16,4 Prozent auf etwa 2,36 Millionen wachsen. Bereits bis 2030 dürfte der historische Höchststand von 1910 übertroffen werden.

Hinzu kommt ein Trend, der die Wirkung des Bevölkerungswachstums noch verstärkt: Die durchschnittliche Haushaltsgröße sinkt. Mehr Single- und Kleinhaushalte bedeuten, dass für dieselbe Zahl an Menschen mehr Wohnungen benötigt werden. Die strukturelle Nachfrage nach Wohnraum steigt damit schneller als die reine Einwohnerzahl. Eine Stadt, die wächst und in immer kleineren Haushalten lebt, während gleichzeitig immer weniger gebaut wird, kann nur ein Ergebnis hervorbringen: einen dauerhaften Nachfrageüberhang.

Die Folge: Mieten steigen schneller als die Inflation

Das Zusammenspiel aus knappem Angebot und starker Nachfrage schlägt sich unmittelbar in den Mieten nieder. Diese sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen, zuletzt klar oberhalb der allgemeinen Teuerung. Während die Inflation laut Verbraucherpreisindex der Statistik Austria zuletzt wieder in Richtung des Zielwerts zurückgegangen ist, legten die Mieten in Wien weiterhin stärker zu. Die Leerstände im frei finanzierten Mietbereich sind angesichts des Nachfrageüberhangs ausgesprochen gering; gut gelegene Wohnungen finden in kurzer Zeit Mieter.

Für Wohnungssuchende ist das eine zunehmend schwierige Situation. Aus Sicht der Eigentümerseite zeigt dieselbe Entwicklung jedoch, wie verlässlich die Nachfrage nach vermietbarem Wohnraum in Wien ist.

Die Knappheit, die den Mietmarkt prägt, wirkt für die Eigentümerseite stabilisierend – bei den laufenden Erträgen wie beim Wert der Immobilie selbst.

Was ist eine Anlegerwohnung?

Eine Anlegerwohnung ist, einfach gesagt, eine Eigentumswohnung, die man nicht selbst bewohnt, sondern vermietet. Statt Geld auf einem Sparbuch liegen zu lassen, legt man es in Wohnraum an. Die Wohnung wirft Monat für Monat Mieteinnahmen ab und behält oder steigert zugleich ihren Wert. Man wird also Eigentümer einer realen, greifbaren Sache, die Erträge liefert und über die Jahre zu einem Baustein der Altersvorsorge oder des Vermögensaufbaus werden kann.

Viele Käuferinnen und Käufer finanzieren einen Teil des Kaufpreises über einen Kredit. Die laufenden Mieteinnahmen helfen dabei, die Kreditraten zu bedecken, sodass sich die Wohnung über die Zeit zu einem guten Teil selbst trägt. Am Ende steht eine schuldenfreie Immobilie, die weiterhin Miete bringt oder mit Gewinn verkauft werden kann.

Steuerliche Vorteile, einfach erklärt

Der österreichische Staat behandelt eine vermietete Wohnung wie eine kleine unternehmerische Tätigkeit. Daraus ergeben sich mehrere steuerliche Vorteile, die das Modell besonders attraktiv machen:

• Rückerstattung der Umsatzsteuer. Beim Kauf einer neuen Vorsorgewohnung vom Bauträger fallen in der Regel 20 Prozent Umsatzsteuer an. Weil die Wohnung vermietet wird und auf die Miete ebenfalls Umsatzsteuer (10 Prozent) eingehoben wird, kann man sich die beim Kauf bezahlte Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückholen. Vereinfacht: Auf den eigentlichen Wohnungspreis bezahlt man im Ergebnis keine Umsatzsteuer.
• Abschreibung des Gebäudes (AfA). Der Gebäudeanteil der Wohnung darf mit 1,5 Prozent pro Jahr (über 67 Jahre) steuerlich abgeschrieben werden, also Jahr für Jahr vom zu versteuernden Gewinn abgezogen werden. Das senkt die Steuer auf die Mieteinnahmen spürbar.
• Absetzbare Kosten. Ausgaben rund um die Wohnung, etwa Finanzierungszinsen, Verwaltung oder Instandhaltung, mindern als sogenannte Werbungskosten ebenfalls die Steuer. In den ersten Jahren übersteigen diese absetzbaren Posten oft die Mieteinnahmen, sodass sich sogar ein steuerlicher Verlust ergibt, der die eigene Einkommensteuer senkt.

Voraussetzung ist, dass die Wohnung dauerhaft vermietet wird: Für die zurückgeholte Umsatzsteuer gilt eine Bindung von 20 Jahren, und für den steuerlichen Gesamterfolg muss seit dem Wohnungspaket 2024 innerhalb von 25 Jahren insgesamt ein Überschuss erreicht werden (Prognoserechnung). Die konkrete steuerliche Gestaltung ist individuell und sollte stets mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater abgestimmt werden.

Anlegerwohnung oder Vorsorgewohnung? Der feine, aber entscheidende Unterschied

In der Praxis werden die Begriffe „Anlegerwohnung" und „Vorsorgewohnung" oft gleichbedeutend verwendet. Steuerrechtlich bezeichnen sie in Österreich jedoch nicht dasselbe, und die Unterscheidung lohnt sich, weil sie über den tatsächlichen Einstandspreis entscheidet.

Die Anlegerwohnung ist der Oberbegriff. Gemeint ist damit jede Eigentumswohnung, die nicht selbst bewohnt, sondern vermietet wird, unabhängig davon, in welcher Form und zu welchem Zweck das geschieht. Eine solche Wohnung kann neu vom Bauträger oder gebraucht aus dem Bestand erworben werden.

Die Vorsorgewohnung ist ein Sonderfall davon. Sie folgt einem klar definierten steuerlichen Konstrukt: Der Käufer erwirbt die Wohnung vom Bauträger im Neubau inklusive der Umsatzsteuer auf die Baukosten, also 20 Prozent auf den Gebäudeanteil, und kann sich diese als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen. Das senkt den effektiven Einstandspreis erheblich. Im Gegenzug verpflichtet er sich, die Wohnung umsatzsteuerpflichtig zu vermieten, mit 10 Prozent Umsatzsteuer auf die Miete, und dies über mindestens 20 Jahre (Vorsteuerberichtigungszeitraum). Zudem muss über die Vermietung insgesamt ein steuerlicher Überschuss erzielt werden; andernfalls droht die Einstufung als „Liebhaberei" durch das Finanzamt, verbunden mit der Rückforderung der abgezogenen Vorsteuer.

Ein vereinfachtes Beispiel. Kostet eine Neubauwohnung 300.000 Euro brutto und entfallen davon etwa 50.000 Euro auf die Umsatzsteuer, so kann der Käufer einer Vorsorgewohnung diese rund 50.000 Euro als Vorsteuer zurückfordern. Sein tatsächlicher Nettoeinstiegspreis liegt damit wesentlich niedriger. Genau darin liegt der eigentliche steuerliche Hebel.

Die gebrauchte Anlegerwohnung. Eine reguläre Anlegerwohnung lässt sich auch aus dem Bestand erwerben, häufig von privat und ohne ausgewiesene Umsatzsteuer. Der Käufer hat dann keinen Vorsteueranspruch, sofern nicht auf Umsatzsteuer optiert wurde, unterliegt dafür aber auch keiner Umsatzsteuerpflicht auf die Mieteinnahmen. Er ist in Kauf, Verkauf und Nutzung freier, verzichtet jedoch auf den steuerlichen Vorteil beim Ankauf des Vorsorgemodells.

Welche Variante zu Ihnen passt, hängt von Ihren Zielen ab: der größere Steuervorteil bei langfristiger Bindung oder die höhere Flexibilität ohne Umsatzsteuermodell. Genau das gehen wir bei Kuhn Immobilien im persönlichen Gespräch gemeinsam durch.

Zwei Quellen des Ertrags: Mieteinnahmen und Wiederverkauf

Bei einer Eigentumswohnung lohnt sich der Blick auf zwei getrennte Ertragsquellen, die viele auf den ersten Blick übersehen.

Erstens die laufende Rendite aus der Vermietung. Das sind die Mieteinnahmen, die Monat für Monat hereinkommen, gemessen am eingesetzten Kapital. Sie sind, wie oben beschrieben, durch die hohe Nachfrage und die geringen Leerstände in Wien gut planbar.

Zweitens der Gewinn beim Wiederverkauf. Weil die Immobilienpreise in Wien langfristig steigen, ist eine Wohnung beim späteren Verkauf häufig deutlich mehr wert als beim Kauf. Diese Wertsteigerung kommt zur Mietrendite hinzu. Ein einfaches Bild: Wer heute kauft, sammelt über die Jahre Mieteinnahmen und kann die Wohnung später zu einem höheren Preis verkaufen, profitiert also doppelt.

Eine reine Mietwohnung bringt dem Bewohner nur Kosten. Eine Eigentumswohnung hingegen verbindet beide Vorteile: laufende Einnahmen während der Vermietung und einen möglichen Wertzuwachs beim Verkauf. Gerade in einem Markt, der von Knappheit und Wachstum geprägt ist, ist die Wahrscheinlichkeit einer positiven Wertentwicklung hoch. Eine Garantie für künftige Preissteigerungen gibt es naturgemäß nicht, doch die grundlegende Entwicklung von Angebot und Nachfrage spricht in Wien klar dafür.

Was das für Eigentümer bedeutet: die Vorsorgewohnung im neuen Licht

Mehrere Entwicklungen treffen nun zugunsten von Käuferinnen und Käufern zusammen: Die Mieten sind deutlich gestiegen, während die Finanzierungskosten wieder gesunken sind und die Kaufpreise über die vergangenen Jahre weitgehend seitwärts verlaufen sind.

Nach den kräftigen Zinsanhebungen der Jahre 2022 und 2023 hat die Europäische Zentralbank ihren Kurs ab 2024 wieder gelockert und die Leitzinsen mehrfach gesenkt. Zwar wurde der Einlagesatz zuletzt, im Juni 2026, wieder leicht auf 2,25 Prozent angehoben, doch das Zinsniveau liegt weiterhin klar unter dem Höchststand der Jahre 2022 und 2023. Für Wohnbaukredite in Österreich bedeutet das derzeit Konditionen von rund 3,5 Prozent (ca.-Werte, je nach Bonität, Eigenkapital und Bank) – nach zwischenzeitlich deutlich über vier Prozent. Für private Käuferinnen und Käufer haben sich die Finanzierungskosten damit spürbar entspannt.

Hinzu kommt die Entwicklung der Kaufpreise selbst. Während die Mieten kräftig zulegten, haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in Wien über die vergangenen Jahre kaum bewegt; nach dem starken Zinsanstieg gaben sie zeitweise sogar nach und verharrten danach in einer Seitwärtsbewegung. Wer in dieser Phase kauft, zahlt für die Wohnung also vergleichsweise wenig, erzielt aber zugleich eine höhere Miete als noch vor wenigen Jahren.

Beides zusammen, der gedämpfte Kaufpreis und die gestiegene Miete, hebt die laufende Rendite spürbar an. Die Mietrendite ergibt sich vereinfacht aus der Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis: Sinkt oder stagniert der Kaufpreis und steigt zugleich die Miete, fällt das Verhältnis günstiger aus. Auf heute neu angekaufte Wohnungen lassen sich daher höhere Anfangsrenditen erzielen als in den Jahren zuvor.

Konkret liegen die Bruttorenditen, also die Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, in Wien marktüblich bei rund 3 bis 4 Prozent; nach Abzug von Kosten und Steuern verbleiben etwa 2 bis 3,5 Prozent. (Alle Renditewerte sind ca.-Angaben und hängen stark von Lage, Objekt und Finanzierung ab.) Dieser Einstiegszeitpunkt kommt vor allem jenen zugute, die jetzt handeln, bevor die anhaltende Knappheit die Kaufpreise wieder stärker nach oben treibt.

Hinzu kommt die Sicherheit auf der Vermietungsseite. Wer heute eine Vorsorgewohnung in Wien erwirbt, vermietet sie in einen Markt mit strukturellem Nachfrageüberhang und sehr geringen Leerständen. Die Sorge, keine Mieter zu finden, ist in diesem Umfeld gering; die laufenden Mieteinnahmen sind entsprechend planbar. Die Knappheit, die den Mietmarkt prägt, wirkt für die Eigentümerseite stabilisierend, sowohl bei den laufenden Erträgen als auch beim Wert der Immobilie selbst.

Auch die Preisentwicklung spricht für ein überlegtes Engagement zum jetzigen Zeitpunkt. Der Wohnimmobilienpreisindex der Oesterreichischen Nationalbank dokumentiert für Wien nach einer Phase der Seitwärtsbewegung eine erneut aufwärts gerichtete Tendenz. Wer kauft, bevor sich die anhaltende Angebotsknappheit voll in den Kaufpreisen niederschlägt, sichert sich heute Konditionen, die in einem weiter angespannten Markt kaum günstiger werden dürften.

Ausblick: Die Knappheit bleibt und stützt den Wert

Eine rasche Entspannung am Wiener Wohnungsmarkt ist nicht in Sicht. Da die Zahl der Baubewilligungen stark gesunken ist und die Errichtung neuer Projekte Jahre in Anspruch nimmt, wird das Neubauvolumen auch in den kommenden Jahren niedrig bleiben. Die Stadt Wien errichtet und fördert zwar weiterhin Wohnraum, doch der öffentliche Sektor allein kann die Lücke nicht schließen. Gleichzeitig hält der Zuzug an, und die Bevölkerung wächst der Prognose zufolge weiter.

Für die nächsten Jahre zeichnet sich damit ein klares Bild ab: ein anhaltender Nachfrageüberhang, weiter steigende Mieten und ein Wohnungsbestand, der seinen Wert in einem knappen Markt behält oder ausbaut. Für Eigentümerinnen und Eigentümer von Vorsorgewohnungen ist das eine ausgesprochen verlässliche Perspektive, gestützt nicht auf kurzfristige Spekulation, sondern auf die grundlegende Entwicklung von Angebot und Nachfrage in einer wachsenden Stadt.

Fazit

Die Schwierigkeiten des Wiener Mietwohnungsmarkts – knappes Angebot, sinkende Neubauleistung und ein anhaltender Zuzug – sind für Wohnungssuchende eine Belastung. Für jene, die Eigentum schaffen oder veranlagen möchten, sind sie das Gegenteil: das Fundament einer stabilen, ertragreichen Anlage. Gesunkene Finanzierungskosten, gedämpfte Kaufpreise, gestiegene Mieten, geringe Leerstände und eine wachsende Stadt ergeben in ihrer Summe ein Umfeld, in dem die eigene Eigentums- oder Vorsorgewohnung in Wien gerade jetzt besonders überzeugt.

Aus unserer Erfahrung bei Kuhn Immobilien ist dabei entscheidend, Lage, Objekt und Finanzierung von Anfang an zusammen zu denken und die passende Kaufvariante zu den persönlichen Zielen zu wählen.

Wenn Sie überlegen, in eine Wiener Eigentums- oder Vorsorgewohnung zu investieren, berate ich Sie bei Kuhn Immobilien gerne persönlich: sachlich, fundiert und mit Blick auf Ihre langfristigen Ziele.