Immobilien-Glossar Wien – Fachbegriffe einfach erklärt

Wohnungsarten & Nutzung

Altbau: In Österreich Gebäude, die vor 1945 errichtet wurden; Mietwohnungen darin unterliegen häufig dem Vollanwendungsbereich des MRG (Richtwertmietzins).
Anlegerwohnung: Jede zur Vermietung erworbene Wohnung (auch Bestand/Altbau); Renditeerfolg hängt v. a. vom zulässigen Mietzins ab.
Einlegerwohnung: In ein Gebäude integrierte, baulich abgetrennte Wohneinheit mit eigenem Zugang; häufig in Einfamilienhäusern oder Doppelhaushälften.
Erstbezug: Erstmalige Nutzung einer neu errichteten oder umfassend sanierten Wohnung; meist frei vermietbar.
Garçonnière: Kleine, meist einräumige Wohnung mit Wohn-, Schlaf- und Kochbereich in einem Raum.
Gürtel: Wiener Ringstraße um die Innenbezirke; prägende Lagegrenze und Standortfaktor für Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Substandard / Kategorie D: Wohnung ohne Wasserentnahme oder WC im Inneren bzw. mit nicht brauchbarer Ausstattung; Kategorie D nach MRG.
Vorsorgewohnung: Neu errichtete oder sanierte Wohnung, gezielt zur Vermietung erworben; steuerlich attraktiv durch Vorsteuerabzug und Abschreibung.

Zinshaus & Investment

Antizyklisch investieren: Anlagestrategie entgegen der Marktstimmung: kaufen, wenn Preise niedrig und andere zurückhaltend sind, statt dem Trend zu folgen.
Asset Deal: Direkter Erwerb der Liegenschaft selbst; das Eigentum an der Immobilie wird unmittelbar übertragen.
Bestandfreimachung: Maßnahmen zur Auflösung bestehender Mietverhältnisse, um eine Liegenschaft bestandfrei übergeben zu können.
Betongold: Umgangssprachlich für Immobilien als besonders wertbeständige Anlage – „Beton" als Sinnbild für Sicherheit gegenüber schwankenden Geldwerten.
Bieterverfahren: Strukturiertes Verkaufsverfahren, bei dem Interessenten innerhalb einer Frist verbindliche Angebote legen.
Due Diligence: Sorgfältige rechtliche, technische und wirtschaftliche Prüfung einer Liegenschaft vor dem Erwerb.
Einzelabverkauf: Verkauf eines Zinshauses in einzelnen, zuvor parifizierten Eigentumswohnungen statt als Gesamtobjekt.
Genussschein: Wertpapier, das vermögensrechtliche Ansprüche (z. B. Gewinnbeteiligung) einräumt, in der Regel ohne Stimmrechte.
Leerstand: Anteil nicht vermieteter Flächen; wesentlicher Faktor für Ertrag und Wert einer Liegenschaft.
Mezzaninkapital: Finanzierungsform zwischen Eigen- und Fremdkapital, oft zur Ergänzung der Kapitalstruktur bei Immobilienprojekten.
Off-Market: Immobiliengeschäft, das nicht öffentlich angeboten, sondern diskret über Netzwerke und Direktkontakte abgewickelt wird.
Sachwert: Realer, greifbarer Vermögenswert (z. B. Immobilie), dessen Wert an der Substanz hängt und der – anders als Geldvermögen – weitgehend vor Geldentwertung schützt.
Share Deal: Erwerb der Anteile an einer Gesellschaft, die die Immobilie hält; die Liegenschaft bleibt im Eigentum der Gesellschaft.
Zinshaus: Überwiegend zur Vermietung errichtetes Mehrparteienhaus, meist aus der Gründerzeit; Wert leitet sich v. a. aus dem nachhaltigen Mietertrag ab.
Zinshausanteil: Ideeller Miteigentumsanteil an einem Zinshaus; berechtigt anteilig an Erträgen und Kosten.

Bewertung

Bruttorendite: Jahresnettomiete im Verhältnis zum Kaufpreis, ohne Berücksichtigung laufender Kosten.
Ertragswert: Wert einer Immobilie, abgeleitet aus den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen; maßgeblich bei Zinshäusern.
Ertragswertverfahren: Bewertung über die Kapitalisierung der künftigen Reinerträge mit dem Liegenschaftszinssatz.
Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG): Österreichisches Gesetz, das die Grundsätze und Verfahren (Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren) der Liegenschaftsbewertung regelt.
Liegenschaftszinssatz: Marktüblicher Kapitalisierungszinssatz, mit dem künftige Erträge auf den Stichtag abgezinst werden.
Nettomietrendite: Rendite nach Abzug der laufenden Bewirtschaftungskosten von den Mieteinnahmen.
Sachwertverfahren: Bewertung aus Bodenwert plus Bauwert (Herstellungskosten abzüglich Abnutzung).
Vergleichswertverfahren: Bewertung anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer Objekte.
Verkehrswert: Der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis; Definition und Verfahren regelt das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG).

Mietrecht (MRG)

Angemessener Mietzins: Marktorientierter Mietzins nach Lage, Größe und Ausstattung; u. a. bei Wohnungen über 130 m² und Geschäftsräumen.
Befristeter Mietvertrag: Auf bestimmte Zeit abgeschlossen (Wohnung mind. 3 Jahre); im MRG-Bereich 25 % Befristungsabschlag, Mieter kann nach einem Jahr mit 3-Monats-Frist kündigen.
Betriebskosten: Auf Mieter überwälzbare laufende Bewirtschaftungskosten (Wasser, Müll, Versicherung, Verwaltung etc.) nach §§ 21 ff MRG.
Erhaltungs- u. Verbesserungsbeitrag (EVB): Gesetzlich vorgesehener Beitrag zur Finanzierung künftiger Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten am Haus.
Frei vereinbarter Mietzins: Außerhalb der MRG-Vollanwendung (Neubau, Ein-/Zweifamilienhaus, Vollausnahme) frei zwischen den Parteien vereinbar.
Friedenszins: Historisch sehr niedriger Altmietzins (Wurzeln in den Mieterschutzregeln 1917/18, Basis Mietniveau 1914), durch Inflation entwertet. Heute nur noch in wenigen Altverträgen relevant und stark ertragsmindernd.
Hauptmietzins: Kernentgelt für die Überlassung des Bestandobjekts, ohne Betriebskosten und USt.
Kategoriemietzins: Nach Ausstattungskategorie (A–D) gestaffelter Mietzins; v. a. bei Altverträgen (1.1.1982–28.2.1994).
Lagezuschlag: Zuschlag zum Richtwert bei überdurchschnittlich guter Wohnlage (§ 16 Abs. 2 Z 3 MRG).
Mietrechtsgesetz (MRG): Regelt Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern, zulässige Mietzinsbildung und Kündigungsschutz; Voll-, Teil- oder Nichtanwendung je Objekt.
Richtwertmietzins: Gesetzlicher Ausgangswert für Altbau-Mietwohnungen in MRG-Vollanwendung; Richtwert plus Zuschläge minus Abschläge ergibt den zulässigen Hauptmietzins.
Vollanwendung MRG: Gilt v. a. für Altbau-Mietwohnungen (Baubewilligung vor 1.7.1953); hier sind Mietzins und Kündigung streng geregelt.
Wertsicherung (Indexklausel): Vertragliche Anpassung des Mietzinses an einen Index (meist VPI) zum Erhalt des realen Werts.

Eigentum & Aufteilung

Nutzwertgutachten: Sachverständigengutachten, das die Nutzwerte (Wertverhältnisse) der Einheiten festlegt – Grundlage des Wohnungseigentums.
Parifizierung: Rechtliche Aufteilung eines Gebäudes in selbstständige Eigentumseinheiten zur Begründung von Wohnungseigentum.
Parifizierungspotenzial: Technische und rechtliche Möglichkeit der Aufteilung in Einheiten; häufig wesentlicher Werthebel beim Zinshaus.
Privatstiftung: Rechtsform zur dauerhaften Verwaltung von Vermögen (häufig Immobilien); eigene Rechtspersönlichkeit nach dem PSG.
Realteilung: Physische Teilung einer Liegenschaft in mehrere selbstständige Grundstücke.
Schlichtes Miteigentum: Gemeinsames Eigentum mehrerer an einer Sache mit ideellen Anteilen, ohne ausschließliche Zuordnung bestimmter Teile.
Wohnungseigentum (WEG 2002): Mit Miteigentum verbundenes ausschließliches Nutzungs- und Verfügungsrecht an einer Einheit; geregelt im Wohnungseigentumsgesetz 2002.
Wohnungsgemeinnützigkeit (WGG): Rechtsrahmen für gemeinnützige Bauvereinigungen mit Auflagen zu Kostendeckung, Mietzins und Gewinnverwendung.

Grundbuch & dingliche Rechte

Baurecht: Veräußerliches, vererbliches Recht, auf fremdem Grund ein Bauwerk zu haben (BauRG); eigene Grundbuchseinlage. Gegen periodischen Baurechtszins, zwingend befristet; danach fällt das Bauwerk an den Grundeigentümer.
Dienstbarkeit (Servitut): Beschränkt dingliches Recht an fremder Liegenschaft (§§ 472 ff ABGB): Grunddienstbarkeit (z. B. Wegerecht) oder persönliche (z. B. Wohnrecht); im C-Blatt eingetragen, wirkt gegen jeden Eigentümer.
Einverleibung: Die eigentliche Eintragung eines Rechts (z. B. Eigentum oder Pfandrecht) ins Grundbuch; erst damit wird der Rechtserwerb wirksam.
Fruchtgenuss: Persönliche Dienstbarkeit (§§ 509 ff ABGB): umfassende Nutzung und Ertragsbezug einer fremden Sache unter Substanzerhaltung; höchstpersönlich, endet i. d. R. mit dem Tod.
Grundbuch: Öffentliches, von den Bezirksgerichten geführtes Register, gegliedert in A-Blatt (Gutsbestand), B-Blatt (Eigentum) und C-Blatt (Lasten). Jede Liegenschaft ist durch ihre Einlagezahl (EZ) eindeutig bezeichnet.
Lastenfreistellung: Löschung bestehender Lasten (v. a. Pfandrechte) im Zuge des Eigentumsübergangs; erfolgt über die Treuhandabwicklung gegen Löschungsquittung des Gläubigers.
Pfandrecht (Hypothek): Dingliches Sicherungsrecht (C-Blatt); der Gläubiger kann sich im Verwertungsfall nach Maßgabe seines Ranges aus dem Liegenschaftswert befriedigen, meist als Höchstbetragspfandrecht.
Rangordnung: Prinzip der zeitlichen Priorität der Eintragungen; eine Rangordnungsanmerkung sichert den Vorrang einer geplanten Eintragung für ein Jahr.
Vorkaufsrecht: Recht, eine Liegenschaft im Verkaufsfall vorrangig zu denselben Konditionen zu erwerben (§ 1072 ABGB); verbüchert wirkt es gegen jeden späteren Eigentümer.

Recht & Steuern

Absetzung für Abnutzung (AfA): Jährliche Gebäudeabschreibung bei Vermietung: 1,5 % (vor 1915 erbaut bis 2 %); beschleunigt 4,5 %/3 % in den ersten beiden Jahren ab 1.7.2020.
Bauträgervertragsgesetz (BTVG): Schützt Erwerber noch zu errichtender/sanierter Objekte vor Verlust der Vorauszahlungen: Zahlung in Raten nach Baufortschritt über Treuhänder plus grundbücherliche Sicherung.
Bemessungsgrundlage: Der Wert, auf den ein Steuersatz oder eine Gebühr angewendet wird (z. B. der Kaufpreis als Basis der Grunderwerbsteuer).
Bestellerprinzip: Wer den Makler zuerst beauftragt (meist der Vermieter), zahlt die Provision; ein Abwälzen auf den Wohnungsmieter ist seit 1.7.2023 unzulässig.
Eintragungsgebühr: Gerichtsgebühr (GGG) für die Eigentumseintragung: 1,1 % der Bemessungsgrundlage; für ein Pfandrecht zusätzlich 1,2 %. Meist über den Treuhänder abgeführt.
Gemischte Schenkung: Übertragung einer Immobilie, die teils entgeltlich (Kaufpreis), teils unentgeltlich (Geschenk) erfolgt – häufig in der Familie, mit steuerlichen Folgen.
Grunderwerbsteuer: Steuer beim Liegenschaftserwerb (GrEStG); Regelsatz 3,5 % der Gegenleistung. Bei unentgeltlichem/familiärem Erwerb Stufentarif (0,5 / 2,0 / 3,5 %). Steuerschuld entsteht mit Vertragsabschluss.
Immobilienertragsteuer (ImmoESt): Steuer auf Gewinne aus privater Grundstücksveräußerung (seit 1.4.2012, keine Spekulationsfrist); Satz 30 %, Altvermögen effektiv 4,2 %. Ausnahmen: Hauptwohnsitz, Herstellerbefreiung.
Instandsetzung: Werterhöhende Erhaltungsarbeiten an einem Wohngebäude; steuerlich zwingend auf 15 Jahre verteilt absetzbar.
Liebhaberei: Steuerliche Einstufung, wenn kein Gesamtüberschuss absehbar ist; dann keine Anerkennung der Verluste (Prognoserechnung nötig).
Maklergesetz (MaklerG): Regelt Makler-Auftraggeber-Verhältnis, Aufklärungspflicht und Provision (nur im Erfolgsfall). Seit 1.7.2023 gilt bei der Wohnungsvermietung das Bestellerprinzip (§ 17a).
Treuhandschaft: Abwicklung von Kaufpreis und Eigentumsübergang über einen Treuhänder (Anwalt/Notar); Auszahlung erst nach Sicherstellung des Käufers und Lastenfreistellung.
Verlassenschaftsabhandlung: Gerichtliches Verfahren nach einem Todesfall, in dem der Nachlass festgestellt und den Erben zugeteilt wird (Einantwortung); in Österreich vom Notar als Gerichtskommissär geführt.
Vorsteuerabzug: Rückerstattung der beim Kauf oder bei Investitionen gezahlten Umsatzsteuer (Vorsteuer) durch das Finanzamt; bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung relevant (z. B. Vorsorgewohnung).

Flächenwidmung & Baurecht Wien

Bauklasse (I–VI): Begrenzt die Gebäudehöhe: I bis 9 m, II bis 12 m, III bis 16 m, IV bis 21 m, V bis 26 m, VI über 26 m; bestimmt das Aufstockungspotenzial.
Bauordnung für Wien (BO): Landesgesetz, das Flächenwidmung, Bebauung und Bauverfahren in Wien regelt; Grundlage von Widmung, Bauklasse und Bauweise.
Bausperre: Befristetes Verbot von Bauführungen, um eine geplante Umwidmung oder Planänderung nicht zu gefährden.
Bauweise: Anordnung der Gebäude am Bauplatz: offen (o), gekuppelt (gk), geschlossen (g) oder Gruppenbauweise (gr).
Bebauungsplan: Legt fest, WIE gebaut werden darf (Bauklasse/Höhe, Bauweise, Fluchtlinien); in Wien mit dem Flächenwidmungsplan in einem Plandokument.
Flächenwidmungsplan: Legt fest, WAS auf einer Grundfläche zulässig ist (Nutzung/Widmung); vom Gemeinderat als Verordnung beschlossen.
Fluchtlinie: Im Bebauungsplan festgelegte Grenze (Bau-/Straßenfluchtlinie), die die bebaubare Fläche und Gebäudestellung definiert.
Schutzzone: Gebiet mit erhaltenswertem Stadtbild; Abbruch und Veränderung historischer Bausubstanz sind hier stark eingeschränkt.
Umwidmung: Änderung der Widmung; nur durch den Gemeinderat in einem öffentlichen Verfahren, von Eigentümern nur anregbar.
Widmung: Zulässige Nutzung einer Fläche, z. B. Wohngebiet (W) oder Gemischtes Baugebiet (GB); Letzteres erlaubt auch Geschäftslokale.

Architektur & Bausubstanz (Gründerzeit)

Atlant / Karyatide: Tragende oder schmückende Figur in Männer- (Atlant) bzw. Frauengestalt (Karyatide) anstelle einer Säule.
Bassena: Wasserentnahmestelle am Gang historischer Zinshäuser; eine „Bassena-Wohnung" ist eine Substandard-Altbauwohnung ohne eigene Wasserstelle.
Bausubstanz: Gesamte physische Struktur eines Gebäudes, insbesondere tragende und wesentliche Bauteile.
Beletage (Nobelstock): Repräsentatives Hauptgeschoss mit der größten Raumhöhe und aufwendigsten Ausstattung, meist die erste Etage.
Dachgeschossausbau: Ausbau oder Aufstockung des Dachraums zu Wohnraum; bei Zinshäusern ein zentraler Werthebel (abhängig von Bauklasse).
Energieausweis: Dokument über die energetische Qualität eines Gebäudes; bei Verkauf und Vermietung verpflichtend vorzulegen (EAVG).
Gaupe (Dachgaube): Stehender Dachaufbau mit Fenster zur Belichtung und Nutzbarmachung des Dachgeschosses.
Gesims: Waagerecht vorspringendes Fassadenelement zur Gliederung; oft als Dach- oder Gurtgesims ausgeführt.
Gründerzeit: Bauperiode 1848–1918; prägt mit hohen Räumen, Stuckfassaden und massiver Bauweise den typischen Wiener Altbaubestand.
Hochparterre: Erhöhtes Erdgeschoss, etwa ein halbes Geschoss über Straßenniveau; in Gründerzeithäusern geschätzt (Einblicksschutz, Repräsentation).
Kernsanierung: Umfassende Erneuerung mit Ersatz/Modernisierung großer Teile der Bausubstanz.
Mezzanin: Niedriges Zwischengeschoss zwischen Erdgeschoss/Hochparterre und erstem Hauptgeschoss; ursprünglich für Gewerbe oder Dienstboten.
Risalit: Vorspringender, über die ganze Gebäudehöhe reichender Fassadenteil zur Gliederung und Betonung (z. B. Mittelrisalit).
Sockelsanierung: Umfassende, meist geförderte Sanierung eines Wohnhauses unter weitgehendem Erhalt bestehender Mietverhältnisse.
Souterrain: Ganz oder teilweise unter dem Straßenniveau liegendes Geschoss; in Zinshäusern oft frühere Wirtschafts- oder Hausbesorgerräume.
Stuckfassade: Mit plastischem Zierwerk (Stuck) gegliederte Fassade; charakteristisch für Gründerzeithäuser.

Beratung & Vermittlung

Exposé: Aufbereitete Objektunterlage mit den wesentlichen Daten, Informationen und Bildern einer Immobilie.
Kaufanbot: Verbindliche Erklärung, eine Immobilie zu bestimmten Bedingungen erwerben zu wollen.
Maklerprovision: Erfolgshonorar für die Vermittlung; bei Kauf marktüblich 3 % zzgl. USt, bei Wohnungsmiete durch das MaklerG gedeckelt.
Suchprofil: Strukturierte Erfassung der Suchkriterien zur automatischen Benachrichtigung über passende Angebote.
Vormerkliste: Kuratierter Kreis vorgemerkter Kaufinteressenten, die bei passenden – auch nicht öffentlich angebotenen – Objekten gezielt informiert werden.

Englische Fachbegriffe (Investment)

Cap Rate: Capitalisation Rate – Jahresertrag geteilt durch Kaufpreis; entspricht der Bruttoanfangsrendite.
CapEx: Capital Expenditures – wertsteigernde Investitionsausgaben in den Bestand (z. B. Sanierung).
IRR: Internal Rate of Return – interner Zinsfuß; jährliche Rendite unter Berücksichtigung des Zeitpunkts der Zahlungsströme.
ROI: Return on Investment – Gewinn im Verhältnis zum eingesetzten Kapital (Gewinn / Kapital × 100).
WAULT: Weighted Average Unexpired Lease Term – gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge; zentral bei Gewerbe.

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