Das Grundbuch lautet noch auf den Namen des Verstorbenen, die Verlassenschaft ist offen – und schon steht der erste Interessent vor der Tür. Ein geerbtes Zinshaus duldet selten Geduld. Miterben mit unterschiedlichen Interessen, Altmieter mit Richtwertmietzins aus den Neunzigern, ein ungenutzter Dachboden, Abrechnungen, die kaum jemand versteht – und die Frage, was das alles eigentlich wert ist.
Die Steuerfrage entscheidet über Zehntausende Euro
Die steuerliche Frage, die Erben beim Verkauf zuerst beschäftigt, ist die Immobilienertragsteuer – und hier lohnt es sich, genau hinzuschauen. Ob und wie viel anfällt, hängt davon ab, wann das Haus ursprünglich vom Erblasser erworben wurde. Bei Häusern, die vor dem 1. April 2002 gekauft wurden, gilt ein pauschaler Steuersatz von effektiv 4,2 % auf den Erlös. Bei neueren Objekten werden 30 % auf den tatsächlichen Veräußerungsgewinn fällig – ein Unterschied, der Zehntausende Euro ausmachen kann.
Der Wert wird in beide Richtungen falsch eingeschätzt
Was beim Thema Bewertung oft übersehen wird: Die Diskrepanz zwischen dem, was Erben ihr Haus wert halten, und dem, was der Markt tatsächlich zahlt, geht in beide Richtungen. Einerseits sehen Erben nur ein renovierungsbedürftiges, schwer verwaltetes Haus – während ein erfahrener Investor Parifizierungspotenzial, ein ausbaufähiges Dachgeschoß und Mietverhältnisse mit Aufholpotenzial sieht. Andererseits haben viele Erben noch die Preisvorstellungen der Zinshauseuphorie von 2022 im Kopf – und sind überrascht, wenn sie hören, wie stark sich der Markt seither korrigiert hat. Eine realistische Einschätzung, die weder beschönigt noch dramatisiert, ist deshalb der entscheidende erste Schritt.
Die eigentliche Hürde ist die Erbengemeinschaft
Die eigentliche Hürde ist dabei selten das Haus selbst. Es ist die Erbengemeinschaft: mehrere Personen mit unterschiedlichen Vorstellungen, unterschiedlichem Liquiditätsbedarf und unterschiedlicher emotionaler Bindung an die Immobilie. Wer frühzeitig einen klaren, realistischen Überblick über den tatsächlichen Wert des Objekts bekommt, kommt schneller zu einer Einigung – nicht weil das Geld die Emotion übertrumpft, sondern weil eine gemeinsame Grundlage das Gespräch erst möglich macht.
Kuhn Immobilien begleitet Erben und Erbengemeinschaften von der ersten Einschätzung bis zum Abschluss – diskret, marktkundig und ohne unnötigen Zeitdruck.
Maximilian Schandl
Maximilian Schandl ist erfahrener Zinshausmakler und seit 2019 bei Kuhn Immobilien tätig. Seine Laufbahn begann neben dem Studium der Unternehmensführung im Research der Immobilienbranche, das ihm eine besonders fundierte analytische Basis gab. Er zeichnet sich durch eine sehr präzise Markteinschätzung und ein ausgeprägtes Kosten- und Effizienzbewusstsein aus, das er konsequent in seine Beratung einfließen lässt. Kuhn Immobilien ist an rund jeder achten Zinshaustransaktion in Wien beteiligt.